Инвестировать в коммерческую недвижимость

Офисная недвижимость вышла на первое место по инвестиционной привлекательности. В 2010 г. более 85% от общего объема инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости России было совершено именно в офисном сегменте.

Об этом говорится в исследовании компании Cushman & Wakefield. По мнению аналитиков, этот год стал поворотной точкой для офисных инвесторов. Большинство из них старались приобрести недвижимость, а не взять в аренду, так как рыночная ситуация играла им на руку: арендные ставки росли, доля вакантных помещений снижалась и вместе с этим снижались ставки доходности.

При этом основными игроками на рынке стали российские инвесторы. А подавляющее число инвестиционных сделок (98%) было заключено в столичном регионе.

По данным компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» (МКН), доля офисной недвижимости в структуре инвестиций в московскую коммерческую недвижимость составила 69%, в земельные участки и инвестиционные проекты - 11%, в торговые помещения - 10%, гостиницы - 6%. Складские проекты оказались наименее привлекательны для инвесторов, их доля составила 5%.

«Удачный для офисной недвижимости 2010 г. является следствием реализации отложенного спроса, который копился в течение предыдущих двух-трех лет. Инвесторы выжидали благоприятных условий для этих сделок и правильно выбрали момент», - говорит директор МКН Юрий Тараненко. Следующий год может выдаться не таким удачным.

«Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты, - объясняет Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. - Это приведет к временному замедлению темпов строительства в этом году и, как следствие, появлению острого дефицита офисных помещений начиная с 2012 г.». В 2011 г., по словам эксперта, ожидается рост цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения, а также появления дефицита качественных площадей.

«Арендные ставки вырастут минимум на 10%, стоимость продажи - на 15%. Долгосрочные вложения вновь становятся актуальны, - говорит он. - Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10% (без учета роста стоимости капитализации объекта). На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость».

Новые перспективы открываются и перед сегментом гостиничной недвижимости - в связи с подготовкой страны к проведению чемпионата мира по футболу. Но перспективы более отдаленные. Как объясняет Юрий Тараненко, строительство гостиничных объектов - заведомо более сложный процесс, чем возведение бизнес-центров, и требует более сложных инженерных и планировочных решений, а также качественных отделочных работ. Теоретически можно перенаправить инвестиционные потоки из офисного сектора в гостиничный.

Правда, еще вопрос, насколько девелоперы готовы пойти на перепрофилирование запланированных к строительству бизнес-центров. Ведь срок окупаемости бизнес-центра в среднем составляет 8 лет, а гостиница может окупаться вдвое дольше.

Кроме того, потребуются вложения не только в развитие гостиничного сектора, но и всей туристической инфраструктуры. Сегодня среди объявленных 13 городов, где будут играть, немногие представляют собой интерес для западных туристов и входят в «раскрученные» экскурсионные маршруты. Поэтому, как считает Тараненко, вести строительство следует с прицелом на то, как эта недвижимость будет использоваться после проведения чемпионата.

Сегмент складской недвижимости, по мнению экспертов, станет прибыльным уже через два года. «2010 г. можно назвать периодом оживления после кризиса на рынке складской недвижимости, 2011-й будет годом восстановления, а в 2012 г. мы ожидаем выход показателей рыночной активности на докризисный уровень, - говорит Игорь Казимов, директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty.

Восстановление рынка начнется с Москвы и Санкт-Петербурга, эти регионы миновали кризисную фазу и вновь становятся привлекательными для инвестирования.

В наступившем году мы прогнозируем жесткий дефицит складских помещений в Московской области, связанный с новым положением въезда грузового транспорта на территорию города, а также нехватку качественных площадей в пределах МКАД, холодильных и морозильных складов. Это приведет к тому, что в течение 2011 г. ставки аренды на складские помещения вырастут на 5-10%».

Когда жизнь вернется в коммерческую недвижимость регионов, большой вопрос. «Относительно инвестиционной активности в регионах следует отметить тот факт, что как российские, так и международные инвесторы до сих пор занимают выжидательную позицию. Хотя некоторые из инвесторов готовы рассматривать высококачественные активы коммерческой недвижимости, заполненные арендаторами, - говорит Светлана Кара, директор отдела инвестиций Praedium Oncor International.

Инвесторами преимущественно рассматриваются объекты, расположенные в городах миллионниках.

Основные сегменты - ритейл и гостиничные активы. Львиная доля региональных транзакций приходится на Санкт-Петербург. Принимая во внимание более высокий риск инвестиций в регионы, требования инвесторов к доходности региональных проектов также высоки. Ставки капитализации примерно на 300-400 базисных пунктов выше московских».

Кто же сейчас инвестирует в коммерческую недвижимость? В компании МКН российских инвесторов делят на две основные группы. Это, во-первых, частные инвесторы, имеющие накопленный капитал и готовые его вкладывать. А во-вторых, крупные государственные и частные российские компании, инвестирующие в основном в наиболее привлекательные объекты офисной недвижимости, используя ценовой спад на рынке.

Еще одна группа - российские пенсионные фонды и прочие организации, инвестирующие в готовый арендный бизнес. А именно в заполненные арендаторами бизнес-центры, торговые и складские комплексы, причем последние пользуются наименьшим спросом среди покупателей.

Наиболее востребованными по площади стали объекты размером до 10 тыс. кв. м. Половина всех сделок с подобными объектами была совершена с целью последующего использования для собственных нужд компаний, остальные 50% транзакций осуществлялись в качестве вложений, как альтернатива валютным счетам и акциям. Правда, интерес иностранных инвесторов к коммерческой недвижимости в прошлом году был в основном исследовательским. Но в этом году они, скорее всего, перейдут к делу.

«Полагаю, что 2011 г. станет годом, когда соотношение инвестиций на рынке коммерческой недвижимости начнет меняться в пользу иностранных игроков, - отмечает Ю.Тараненко.

В целом рынок подает хорошие сигналы о росте доверия и решительности иностранных участников, которые уже возвращаются на фондовый рынок и даже в реальный сектор экономики».